בואו נתחיל מהסוף ועם העובדות היבשות: התשואה מהשכרת נכס להשקעה בחו”ל גבוהה לרוב פי 3 מהתשואה בישראל. הוסיפו לכך את העובדה שהמחיר לנכס להשקעה בארה”ב הוא שליש (!) מדירה בישראל ושאלו את עצמכם – מדוע בעצם אנחנו קונים דירות להשקעה בחיפה?
התשובה, כרגיל במקרים של התנהגות כלכלית לא רציונלית, היא חשש מהלא מוכר. מרבית הישראלים חשים בטוחים יותר כשההשקעה שלהם קרובה אליהם מבחינה גיאוגרפית. כאן בדיוק טמונה הבעיה של ניהול השקעות המבוסס על רגש ולא על קבלת החלטה רציונאלית – שמביא לתשואה נמוכה משמעותית ממה שהמשקיע יכול היה לקבל. במקום למקסם רווחים תוך ניהול סיכונים מחושב, הישראלי הממוצע מעדיף השקעות בעלות תשואה נמוכה, העיקר שתהיינה קרובות אליו הביתה. שנאמר – לא רציונלי ולא במקרה.
אז לפני שרצים לבדוק דירות בחיפה או באר שבע, הנה כמה נקודות שכדאי להתעכב עליהן:
בחו”ל – פחות (כסף) זה הרבה (תשואה). התשואה על השכרת דירות בישראל נעה כיום בין 2% ל-5%, כשהתקרה של 5% היא נדירה ביותר. לעומת זאת, שוק השכירות האמריקני, מניב תשואות פנומנליות של עד 9% נטו (!!), בשקלול הוצאות ניהול הנכס, התחזוקה וכד’. כל זאת, עוד לפני שדיברנו על כך שבכדי להשיג את התשואות הגבוהות הללו אנו נדרשים להשקיע סכומי כסף נמוכים בשליש ממה שנדרש כדי לקנות נכס נדל”ן בישראל.
פיזור השקעות. המשקיע הישראלי הטיפוסי ממשיך לנהוג בניגוד לחוקים הבסיסיים של שוקי השקעות, כאשר הוא ממשיך להתעלם מכך שמחירי הנדל”ן בישראל נמצאים בשיא חסר פרופורציות ובעיקר – מעורר דאגה. אין שום רציונל כלכלי להחזיק 3 דירות בישראל בשווי כה גבוה, אחרי העברת חוק המיסוי על דירה שלישית, בעוד שברור מה כדאי לעשות מבחינה כלכלית: לנצל את הגאות בשוק הישראלי, לממש את הנכס ולפזר את השקעות בנדל”ן, כולל בחו"ל, גם ברמת התשואה וגם ברמת פיזור הסיכונים. כל התנהגות אחרת אינה רק בלתי רציונאלית, אלא גם מסוכנת מבחינה פיננסית.
הכנסה נוספת במינימום השקעה ומאמץ. מי לא היה רוצה להשקיע כמה מאות אלפי שקלים בלבד ולהגדיל משמעותית את הכנסתו הקבועה? השקעה בנדל”ן בחו”ל היא הפתרון המושלם לחלום של אנשים רבים שעבדו וחסכו כסף ורוצים עתה שהכסף יעבוד בשבילם. בארה”ב ניתן לנצל עדיין את מחירי הנדל”ן הנמוכים ולקנות דירות ב-100 אלף דולר, ליהנות מהכנסה קבועה גבוהה ומעלייה בערך הנכס לאורך השנים.
נדל”ן בחו”ל – למה כן?
אחד מאלו שהבינו את האבסורד הטמון בהשקעה בישראל כשהמחירים בשיא לעומת הזדמנויות הפז בחו”ל הוא שלום אפרימיאן. שלום החליט למכור את הדירה שלו ביבנה ולהשקיע בארה"ב. שלום מספר "נכנסתי לתוצאות הראשונות בגוגל בכוונה לרכוש בית בארה"ב. קיבלתי מספר הצעות אבל היה נראה לי שיש בהן יותר מדי אלמנטים נוצצים ושלא דואגים להסביר לי גם את הסיכונים הכרוכים בהשקעה. החלטתי לעלות על מטוס לפלורידה ולבדוק כל זווית של ההשקעה בעצמי. הנסיעה הזאת לימדה אותי בעיקר כמה אני לא יודע ועד כמה חשוב לבדוק כל אלמנט שמרכיב את ההשקעה שלך. הבנתי שאני רוצה לעזור לישראלים לבצע השקעות בארה"ב תוך שמירה על שקיפות מלאה לאורך כל תהליך ההשקעה. Red Negev – החברה שלנו מכירה כל בית ורחוב באזור שבו אנחנו משקיעים ומנגישה את כל הנתונים לקהל לקוחותינו (האמריקאי והישראלי). מי שמגיע אלינו מבין מהר מאוד שמדובר בפרטנרים אמיתיים להשקעה. אנחנו אמנם "מפסידים" את הלקוחות הישראלים שרצים אחר ההצעה הכי אטרקטיבית שקיבלו, אבל מרוויחים בגדול את הלקוחות האיכותיים, השקולים והרציניים בשוק הישראלי."
האם להשקיע 50,000$ בבית בארה"ב או 200,000$?
שלום מוסיף ומסביר "אנחנו יודעים שמרבית החברות בישראל מציעות בתים ב-50,000$ וזה נשמע מאוד מפתה, אבל יש כמה סיבות ברורות להשקיע בבית שמחירו 200,000$:
- התשואה על הנכס עצמו: מעבר לתשואה החודשית משכר הדירה שהיא לכשעצמה תשואה מדהימה, אנחנו לא מתביישים לדבר גם על הרווח כתוצאה ממכירת הנכס. אנחנו רוכשים עבור המשקיעים שלנו נכסים שערכם צפוי לעלות לאור ייחודם כנכסים להשקעה ולאו דווקא למשתמש קצה.
- השוכרים הפוטנציאליים של הנכס שבו תשקיעו: נכס ב-200,000$ שנבדק בקפידה יבטיח לכם שוכרים איכותיים יותר!
- ההיכרות שלנו עם האזור: אנחנו רוכשים נכסים ספציפיים בפלורידה שם אנחנו ממוקמים. אנחנו מכירים כל בניין וחנות ובוחרים את הנכסים של המשקיעים שלנו בצורה מדויקת ואיכותית. אנחנו מאפשרים למשקיעים שלנו להשקיע "בשלט רחוק" מישראל, אבל אנחנו נמצאים כאן ומבטיחים שהכל מתנהל כשורה.
לסיכום הוא מציין "כשאנחנו מוכרים ללקוח בית, אנחנו מלמדים אותו על הכלים הזמינים שיאפשרו לו לבדוק את העסקה ואת תנאיה, שהם כאמור שקופים לחלוטין. אני מעדיף לקוח שיאתגר אותי, ישאל את השאלות הנכונות ויקבל תשובות אמיתיות, השקעה מעולה ושירות איכותי".